Opter pour un regroupement de crédits vous permet de bénéficier d’une mensualité unique auprès d’un nouvel organisme financier. Si vous avez souscrit un crédit immobilier avec garantie hypothécaire, sachez qu’il est possible de procéder à cette opération sous certaines conditions. Voici tout ce que vous devez savoir sur le rachat de crédits avec hypothèque.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédits ?
Un rachat de crédits est une opération bancaire consistant en le regroupement de plusieurs prêts en cours de remboursement.
Ce refinancement par un nouvel établissement permet de bénéficier d’un nouveau contrat de prêt avec une mensualité unique et éventuellement un taux plus intéressant (1)(Note de bas de page). Il concerne essentiellement :
- Les crédits à la consommation (prêt auto, prêt étudiant, prêt travaux, etc.) ;
- Les crédits immobiliers.
En quoi consiste le rachat de prêt hypothécaire ?
En théorie, il est également possible de racheter un prêt immobilier avec garantie hypothécaire.
On parle de rachat de crédits hypothécaire lorsque cette opération est sécurisée par la mise en hypothèque d’un bien immobilier appartenant à l’emprunteur.
De fait, cette opération financière est accessible uniquement aux particuliers propriétaires possédant déjà un bien immobilier en résidence principale ou secondaire.
En cas de défaut de paiement, la banque peut revendre le bien hypothéqué aux enchères et récupérer une partie des revenus de la vente afin de se rembourser.
Dans quels cas un rachat de crédits hypothécaire est-il possible ?
- Vous avez contracté un emprunt hypothécaire auprès d’un organisme financier et vous souhaitez le faire racheter par un autre organisme. Votre nouvel établissement de crédit remplace alors le crédit avec hypothèque initial.
- Vous souhaitez faire un rachat de crédits classique et devez fournir une garantie solide. Si les solutions de l’organisme de cautionnement ou de la personne tierce ne sont pas envisageables, alors vous pouvez vous tourner vers la mise en garantie par hypothèque d’un bien.
Quelles sont les conditions pour faire un rachat de crédits avec hypothèque ?
La mainlevée d’hypothèque
Tout d’abord, sachez qu’un rachat de crédit hypothécaire ne peut s’effectuer qu’en cas de clôture de l’hypothèque consentie lors du premier prêt immobilier.
De fait, la levée d’hypothèque est systématique lors d’un regroupement de prêts car une banque ne peut pas racheter un crédit dont l’hypothèque bénéficie à un autre établissement.
Il s’agit donc de faire appel au notaire pour radier l’hypothèque initiale du service de publicité foncière. Cette opération implique des frais de mainlevée : en effet, le notaire demande un décompte de remboursement anticipé à votre banque pour le crédit.
Une fois la garantie levée, le notaire se charge de rédiger l’acte authentique officialisant la suppression de l’hypothèque. C’est seulement après la fin de cette opération que le rachat de crédits peut avoir lieu.
La demande de rachat de crédits
Bien entendu, il s’agit ensuite de présenter un dossier complet à votre nouvelle banque qui va dans un premier temps évaluer votre besoin de financement ainsi que votre situation.
Si vous souhaitez une nouvelle fois mettre un bien immobilier en hypothèque, alors l’analyste financier évaluera la valeur de ce bien afin d’en déterminer la quotité hypothécaire.
Il s’agit d’un indicateur clé pour estimer la faisabilité du financement en fonction des crédits en cours à racheter.
Ensuite, il s’agit pour l’expert d’estimer la valeur du bien immobilier et déterminer la marge hypothécaire, soit la somme maximum que la banque consent à vous accorder en prenant une garantie sur votre bien immobilier. Enfin, l’organisme de crédit évalue les frais d’hypothèque et le taux d’emprunt de votre nouvelle mensualité avant d’émettre une offre de prêt comportant toutes les conditions de votre rachat de crédits (TAEG, TAEA, coût total du crédit, frais d’hypothèque, etc).
Combien coûte un rachat de crédits avec hypothèque ?
La restructuration de vos crédits implique un certain nombre de frais, notamment liés à la levée et à la souscription de l’hypothèque.
Pour les frais de mainlevée, le notaire facture entre 0,3 et 0,6% du montant total du crédit incluant (2)(Note de bas de page) :
- Les honoraires ou émoluments du notaire, calculés au forfait depuis le 1er Janvier 2021 : 270 € (150 € de taux fixe + 120 € environ pour les formalités) ;
- Les droits d’enregistrement au Trésor Public : 25 € ;
- La TVA applicable sur les frais notariés : 30 € ;
- La contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’inscription : 0,06 % du montant du prêt initial ;
- Les frais de débours : 175 € (dont 45€ environ de frais annexes et 130 € de frais pour l’établissement prêteur) ;
- La TVA sur les formalités : 24 €.
Pour ce qui touche au remboursement anticipé du crédit auprès de votre banque, il vous faudra dans certaines conditions vous acquitter d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) s’élevant au maximum à 3% du capital restant dû ou au montant de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt (3)(Note de bas de page). Des frais de dossier négociables sont également à envisager.
Quant à la nouvelle hypothèque, il s’agira de penser aux frais de formalités, à la contribution à la sécurité immobilière, aux frais d'enregistrement et aux frais de notaire.
En outre, cette opération peut s’avérer très coûteuse et risquée. En effet, il est possible que votre projet n’aboutisse pas en raison d’une capacité d’endettement insuffisante face aux frais multiples ou bien d’une surévaluation de votre bien hypothéqué.